Alguns membros do Front Royal Town Council expressaram preocupação e até mesmo alarme sobre uma condição nos códigos da cidade que parece permitir que um proprietário no distrito comercial histórico do centro prossiga com uma demolição estrutural desejada negada pela cidade após um certo período de tempo na sequência de uma venda fracassada. O apelo da SEESUU LLC e do proprietário Gary Wayland para o conselho do Town Board of Architectural Review (BAR) negando recentemente um pedido de demolição veio antes do conselho em 9 de janeiro, antes de uma audiência pública e votação do conselho para apoiar a decisão do BAR ou não, bloqueado na agenda da reunião do conselho de 23 de janeiro por prazos de código relacionados.
Depois de ouvir um resumo da audiência pública da BAR e a negação do pedido pela Diretora de Planejamento Lauren Kopishke, Amber Morris levantou a questão de direito. “Acho que há um boato de que, se isso for negado pelo conselho, potencialmente daqui a um ano o proprietário não precisará ouvir isso novamente e poderá fazer o que quiser por direito”, Morris questionou Kopishke.
A Diretora de Planejamento Lauren Kopishke, no pódio, resume a Audiência Pública da BAR e a rejeição do pedido de demolição parcial da 131 E. Main St. da SEESUU LLC.
“Portanto, o Capítulo 175-Seção 93, seção ‘Demolição e realocação de prédios no distrito histórico’ de nosso decreto de zoneamento basicamente afirma que, após um ano, se o requerente… , edifício ou estrutura terá o direito de arrasar ou demolir tal edifício ou estrutura, desde que: 1/ Ele tenha solicitado tal direito ao Conselho Municipal’”, começou Kopishke, lendo o código de zoneamento referenciado.
Nesse ponto, Morris reagiu ao que ela estava ouvindo. “Então, o candidato pode listá-lo por um bilhão de dólares, mas se alguém fizer uma oferta de $ 200.000, não está qualificado para fazer o que deseja, certo?” ela perguntou, ao que o promotor municipal George Sonnett respondeu, observando: “Há uma escala móvel na portaria quanto ao preço mínimo.”
O que diz o Código Municipal
Rumo a essa escala móvel segue o referido código de condições de uma tentativa de venda que: “2. O proprietário, pelo período de tempo estabelecido no cronograma a seguir contido, e a um preço razoavelmente relacionado ao seu valor justo de mercado, fez uma oferta de boa-fé para vender tal edifício ou estrutura e o terreno pertencente a qualquer pessoa, empresa, corporação, governo ou agência do mesmo ou subdivisão política ou agência do mesmo que dê garantia razoável de que está disposto a preservar e restaurar o edifício ou estrutura e o terreno a ele pertencente”.
A referida escala móvel sobre prazos e preços de venda está contida na 3ª condição afirmando: “Nenhuma oferta de venda será feita mais de um (1) ano após a decisão final do BAR, mas a partir daí o proprietário poderá renovar seu pedido para a BAR para aprovar a demolição ou demolição do marco histórico, edifício ou estrutura. O calendário das ofertas de venda será o seguinte:
- “Preço de Oferta Inferior a US$ 25.000,00 – Período Mínimo de Oferta para Venda 3 meses;
- “Preço de oferta $ 25.000 a 39.999,99 – Período mínimo de oferta para venda 4 meses;
- “Preço de oferta de US$ 40.000 a US$ 54.999,99 – Período mínimo de oferta para venda 5 meses;
- “Preço de oferta de US$ 55.000 a US$ 74.999,99 – Período mínimo de oferta para venda de 6 meses;
- “Preço de oferta de US$ 75.000 a US$ 89.999,99 – Período mínimo de oferta para venda de 7 meses;
- “Preço de oferta de US$ 90.000 ou mais – Período mínimo de oferta para venda de 12 meses.”
Esses preços e prazos são seguidos pela condição 4, declarando: “Para os fins deste Artigo, uma oferta de boa-fé para vender deve ser definida como um preço de venda não superior a dez por cento (10%) a mais do que a avaliação do valor justo de mercado de um avaliador de terras certificado que emprega critérios de avaliação apropriados e reconhecidos para a área em questão. A cidade manterá o direito de contestar a natureza de boa-fé da oferta da seguinte forma: a relação razoável do preço de oferta com o valor justo de mercado do marco histórico, edifício ou estrutura, entrando com uma ação cautelar no Tribunal do Condado de Warren, sempre que a Cidade obtiver uma avaliação do imóvel em questão por um avaliador de terras certificado em um valor pelo menos dez por cento (10%) abaixo do preço de oferta solicitado pelo proprietário, independentemente de qualquer avaliação conflitante obtida pelo proprietário do imóvel.”
A estrutura histórica de quatro seções que data da Igreja Metodista de 1879 (tijolos mais escuros 2ª seção adjacente à seção comercial de cerca de 1908 voltada para a E. Main St.) na parte traseira, por volta do acréscimo de apartamentos dos anos 1940 a 1950. As duas seções de tijolos mais leves, incluindo a seção de terracota parcialmente elevada, por volta de 1920, são propostas para demolição pelo proprietário.
O Conselho sentiu-se animado com estas condições, se é que teve oportunidade de as ler em detalhe antes da sessão de trabalho de 9 de Janeiro?
“Minha próxima pergunta é para que serve o processo – isso é de boa fé? Se isso estiver listado para venda pelo proprietário, quem saberá se há ofertas rejeitadas ou negadas? Morris continuou suas perguntas sobre supervisão e responsabilidade. Sonnett respondeu que acreditava que estava “tudo explicado” nas condições da seção de código acima, não lidas em voz alta durante a sessão de trabalho.
Morris observou o nível de interesse público nesta proposta em particular, devido em grande parte ao plano de redesenvolvimento para criar 60 “unidades residenciais” muito pequenas para serem definidas como apartamentos pelo Código da Cidade após a proposta de demolição e reconstrução. Depois de constatar que a equipe de planejamento da cidade havia explicado na audiência pública da BAR que apenas a rejeição da demolição estava em questão, inicialmente na BAR e agora no conselho, Morris questionou a lógica por trás dessa perspectiva isolada.
“E embora eu entenda isso, parece lógico, mas não é. Porque depois de demolido, o que acontece a seguir? Morris perguntou retoricamente, imaginando se os conselhos anteriores haviam deixado para ela e seus colegas proteções de código adequadas para evitar que demolições por direito ocorressem contra as percepções dos funcionários eleitos e nomeados da cidade sobre os melhores interesses da comunidade.
Uma das principais preocupações expressas pelo Board of Architectural Review antes de negar a demolição do SEESUU foi a ausência de um relatório de engenharia sobre a integridade estrutural das partes do edifício destinadas à demolição e a relutância do requerente em fornecê-lo antes de uma decisão. Conforme relatado na história do Royal Examiner sobre a negação do pedido de demolição pela BAR (Board of Architectural Review nega pedido de demolição parcial do prédio do Murphy Theatre) O presidente da BAR, Collin Waters, disse ao candidato Gary Wayland sobre a necessidade de um relatório de engenharia sobre as seções propostas a serem demolidas: “Acho que o ponto que está faltando aqui é que a seção de terracota (teatro de Murphy e áreas de palco) do edifício tem seu próprio significado.
O candidato Gary Wayland, no pódio, apresenta seu caso enquanto a BAR ouve na audiência pública de 13 de dezembro, incluindo o presidente Collin Waters, chefe da mesa que enfrenta Wayland.
“Acho que nós, como um conselho de revisão, é nosso dever garantir que esgotamos todos os esforços antes de justificar a demolição de um edifício historicamente significativo nesta cidade. É por isso que quero saber mais sobre o relatório dos engenheiros, qualquer tipo de análise de custo entre restauração versus demolição”, explicou Waters. O requerente basicamente respondeu que não gastaria dinheiro adicional para tal relatório sem garantias de que seu final de jogo seria aprovado.
“Vou te dizer uma coisa, vai ficar de pé pelo próximo mês ou algo assim. Não sei por quanto tempo – e não vou pegar meu dinheiro e colocá-lo para dizer: ‘Meu Deus, quando é que essa coisa vai cair’. Não vou fazer isso até saber para onde estou indo”, disse Wayland ao presidente da BAR e seus colegas. Duane Vaughan, que deu o único voto contrário à negação, explicou ao Royal Examiner que seu voto foi feito para dar ao requerente a chance de reconsiderar sua recusa em fornecer o relatório de um engenheiro e não foi um endosso da demolição sem a integridade estrutural solicitada. relatório sobre as seções visadas do edifício.
BAR e equipe na seção de palco/teatro de terracota do edifício durante visita externa ao local 131 E. Main St. vários dias antes da audiência pública sobre o pedido de demolição. Na ausência de relatório de integridade estrutural do engenheiro nos troços propostos para demolição, o pedido foi indeferido, levando o requerente a recorrer à Câmara Municipal.
Em 23 de janeiro, na audiência pública, estará em questão como a postura dos requerentes perante o conselho – sabemos como foi para a BAR e 13 membros do público que compareceram além do requerente e seu agente, todos os 13 dos quais pediram negação ou extrema cautela em consideração à aprovação. Também será interessante ver como as leituras de acompanhamento das Seções relevantes do Código da Cidade sobre tentativas de vendas e eventuais demolições por direito, se todas as condições citadas forem atendidas, são interpretadas pelo conselho e pela equipe jurídica da cidade sobre como as coisas podem ser revisitadas. um ano depois, o conselho deveria defender a negação da licença de demolição pela BAR.
Outros negócios
Em outra sessão de trabalho, o conselho empresarial discutiu: dois pedidos de aluguel de curto prazo na mesa, um na 309 East Prospect Street, o outro na 302 Blue Ridge Avenue;
Propostas alteradas envolvendo número de unidades e acesso na proposta de desenvolvimento residencial HEPTAD “Swan Estates” que está suspensa há anos na área de Leach Run Parkway;
Um pedido de férias no beco da cidade feito por membros da família Holloway que tem impactos negativos potenciais nas propriedades vizinhas, incluindo a Igreja dos Irmãos;
Recebeu uma revisão do processo orçamentário municipal e dos itens propostos no Orçamento Municipal do ano fiscal de 2024;
Revisados três itens da Agenda de Consentimento de 3 de janeiro – Compra de uma “Cabine e Chassis” para o Departamento de Obras Públicas, uma licitação para um marcador de “Pavimento Termoplástico” e uma licitação para uma “Carroçaria SS Dump Bed”;
Revisou a agenda para a reunião do Comitê de Ligação Cidade-Condado de 19 de janeiro;
E várias nomeações do comitê do conselho antes de adiar para uma sessão fechada agendada.
Assista ao vídeo da Cidade de 9 de janeiro da Reunião Especial e Sessão de Trabalho – a discussão do apelo SEESUU começa com os comentários do diretor de planejamento na marca de 45:50 do vídeo e termina na marca de 1:18:37.